不動産売却時にかかる税金と
諸費用について
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「売却代金はすべて手元に入る」と勘違いされている方は少なくありません。実は不動産の売却にはさまざまな税金や諸費用がかかります。登録免許税や印紙税に譲渡所得税、仲介手数料や物件診断費用など売却をスムーズに進めるためには意外と多くのお金を用意する必要があります。東村山市・所沢市の「LIXIL不動産ショップ REIWA」が、実際にどのような費用がかかるのか解説します。
不動産の売却時にかかる費用や税金がどれくらいかご存知ですか？
不動産売却では購入と同様にさまざまな経費がかかります。たとえば不動産会社に支払う仲介手数料などの費用、印紙税や消費税などの税金です。
諸費用については、事前にどれくらいかかるのか目安がわかります。たとえば仲介手数料ならば、媒介契約を締結するタイミングでどの程度支払うのかを確認可能です。税金については不動産の種類などの条件や譲渡タイミングなどにより変化しますし、ケースによっては支払わなくてもよい税金もあります。正しい知識がないと、慌ててしまったり損をしてしまったりするので気をつけなくてはいけません。
このように、不動産売却時にかかるさまざまな費用や税金について、どれくらいかかるのかを事前に把握し、準備しておくようにしましょう。
家や土地を売るときかかる
さまざまな費用
| 仲介手数料 | 売却を仲介してくれた不動産会社に支払う手数料です。成功報酬のため支払いは売買契約成立時であり、売買価格が高くなるほど金額も大きくなります。 | 登記費 | 登記は不動産の所有権等を公示するために行われ、登記費用はそれにかかる費用です。売主様が負担するのは「住所変更登記」「氏名変更登記」別途説明する「抵当権抹消登記」の費用です。 登記費内訳としては「登録免許税」と「司法書士への報酬」となります。 |
|---|---|---|---|
| 抵当権抹消費用 （該当者のみ） |
金融機関により不動産に設定された抵当権を抹消する手続きに必要な費用です。不動産売却では住宅ローン残債の支払い、抵当権を抹消したまっさらな状態の不動産を買主様に引き渡すのが大前提となります。 | ローン返済費 | 不動産はローンが残った状態では売却できません。そのため、売却が決まったらローンは一括返済することになります。また、金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかる場合もあります。 |
| 証明書発行費 | 不動産売却では契約時に各種証明書の提出が必要です。印鑑証明書や住民票などの交付などに証明書発行費がかかります。 | 引越し費・処分費 | 売却予定の住居から新居に引越しするための費用も必要です。不動産売却と購入を同時に行う場合は、タイミングによって一時的な仮住まい費用も必要となります。 また、家具・家電を新たに購入する場合は、古いものの処分費用と新規購入費用も用意しましょう。 |
費用に合わせて必要となる税金
| 印紙税 | 不動産売買契約書に貼付する印紙の費用です。印紙税の金額は売買契約書に記載されている金額が大きいほど多くなります。 | 登録免許税 | 登記費用の中で「司法書士への報酬」とともに支払うのが「登録免許税」です。抵当権抹消登記や住所変更登記にかかるのは不動産の数×1000円となります。 |
|---|---|---|---|
| 消費税 | 消費税とは消費に売買など消費に関わるものに対して公平に課される税です。不動産売却においては建物に関しては消費税がかかり、土地については非課税となります。 | 住民税・所得税 | 不動産売却によって利益＝譲渡所得がある場合に発生します。不動産購入価格が1000万円だった場合、取得費＋譲渡費用がそれ以上であれば利益となり住民税を払います。逆にそれ以下であれば税金は発生しません。 |
仲介手数料の仕組みをご存知ですか？
不動産会社へ支払う仲介手数料にはどのような仕組み・特徴があるのか簡単にまとめましたのでご覧ください。
成功報酬のため売買成立時のみ
支払う
複数の不動産会社に仲介依頼していたとしても、成功報酬を支払うのは売買を成立させた不動産会社のみです。
消費税がかかる
仲介業務は不動産会社が提供するサービスであるため、消費税がかかります。
「売買契約時50％」
「引渡し時50％」が一般的
仲介手数料の支払いは原則的に「売買契約成立時」が、売買契約から引渡しまでには1カ月ほど差があるため、習慣的に売買契約時50％・引渡し時50％と分けて支払うことが一般的です。
仲介手数料の上限
仲介手数料は売主様と不動産会社との間で自由に金額を設定できます。ただし、宅地建物取引業法によって上限が決められています。
| 取引額 | 報酬額（税抜き） |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
| 200万円超 400万円以下 |
取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
Pickup契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは売買契約において取引の相手となる買主様へ引き渡した物がその種類・品質・数・量など「契約内容と適合しない」と判断された場合に、売主様側がその責任を負うというものです。不動産売買においては、引き渡した不動産が契約と異なる状態、たとえば契約書に記載のなかった雨漏りが発生して買主様が契約不適合を主張したならば、売主様はその修繕等の費用を出さなくてはいけません。
もともとは「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年4月の民法改正に伴い、「契約不適合責任」となりました。大きな違いは、売主様側も知らなかった「瑕疵」ではなく、契約書に記載のない不具合「契約不適合」について責任を負うという点です。つまり、雨漏り等の不具合について契約書に記載されていたかどうかが重要になります。
また、契約不適合責任では瑕疵担保責任のころと異なり、「解除」「損害賠償」に加えて「追完請求」「代金減額請求」も認められるようになりました。
このことから、不動産売却時には売却予定の不動産をしっかり調査し、契約書は不備・漏れがないように整えることが大切です。
不動産売却（家・土地など）を進めるための必要な書類を用意しましょう
| 身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票 | 登記済権利書または登記識別情報 | |
|---|---|---|
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これらは売主様の本人確認書類です。売却予定物件が共有名義となっている場合は全員分用意する必要があります。 住民票・印鑑証明書は発行から3カ月以内のものが有効となるため、売却タイミングに合わせて準備しましょう。 |
登記済権利書または登記識別情報 |
「登記済権利書」は登記名義人である売主様がその物件の所有者であることを証明する書類です。売却予定物件が平成17年以降に取得されたものならば、「登記識別情報」を準備します。 紛失の際には「事前通知」を利用して本人確認が可能です。 |
| 固定資産税納税通知書および 固定資産税評価証明書 |
土地測量図・境界確認書 | |
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固定資産税の納税額確認および登録免許税の算出に必要な書類です。最新のものが手元にない場合は各市区町村の窓口にて「固定資産税評価証明書」を発行してもらいます。 ちなみに、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されます。 |
土地測量図・境界確認書 |
一戸建てや土地の売買において、面積や境界線はとても重要です。特に土地は単価を面積で決めることもあり、正確にわかっていないと価格も曖昧になります。また、境界が曖昧で売買後にトラブルになるケースもあるため注意が必要です。 土地測量図は法務局にて確認できます。境界確認書を紛失している場合は、当時測量を行った会社への確認、または再度測量が必要となります。 |
| 建築確認済証および 検査済証、建築設計図書・工事記録書等 |
マンションの管理規約、 または使用細則などマンションの維持費等の書類 |
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売却予定の一戸建て物件が建築基準法に則って建築されたことを証明するのが「建築確認済証」「検査済証」です。適切に建設された物件と証明されていれば買主様は安心できますし、売主様も胸を張って売却できます。 「建築設計図書」「工事記録書」等は、物件が当時どのように設計・工事されていたかの記録です。こうした情報は将来的なリフォームや建物の維持・管理に有益であり、買主様の信頼を勝ち取るのに有効と考えられます。 |
マンションの管理規約、 または使用細則など マンションの維持費等の書類 |
マンションの管理規約や維持費についての情報は、買主様がもっとも知りたい情報のひとつです。維持管理の状況やペットの可否はもちろん、管理費や積立費などのランニングコストは将来の計画を立てる上で大切なためです。 これらの書類はマンションの管理会社が所有しており、売買を仲介する不動産会社が手配する形になります。 |
| 耐震診断報告書・ アスベスト使用調査報告書等 |
その他の書類 | |
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地震大国日本において、物件の耐震性が重要視されます。建築基準法における新耐震基準が導入以降であれば基本的に問題ありませんが、それ以前の中古物件の場合は耐震診断報告書の提出を買主様が求めるケースも珍しくありません。 アスベスト使用調査報告書についても、提示できる方が売却後のトラブル回避に役立つ可能性があります。 |
その他の書類 |
ご紹介した以外にも、「地盤調査報告書」「住宅性能評価書」「既存住宅性能評価書」など、物件の構造・安全性について第三者が調査したデータがあると、売却が有利に進む可能性があります。買主様にとってはこれから長く住む家となりますから、安心できる要素がひとつでもあると購入意欲が後押しされるためです。 また、購入時の契約書や新築売出時のパンフレットなども情報として役立つことがありますのでぜひ準備しておきましょう。 |
